부동산 경매상식과 무료경매사이트 활용 팁 빠르게 알려드리겠습니다.
흔히들 경매라고 하면 드라마에서나 보는 집으로 험악한 사람들이 쳐들어와 빨간딱지를 붙이는 것, 멀쩡한 사람을 길거리로 내모는 나쁜 것이라고 인식되어 있습니다. 그것이 거짓은 아니지만 100% 사실도 아닙니다. 억울하게 돈을 받지 못하는 사람들을 위해 진행되기도 하고, 투자를 위해 경매를 활용하여 자산을 늘려가기도 하는 것이 경매입니다. 그럼 자세히 경매라는것이 무엇인지, 어떤 유형의 경매가 있는지 그리고 경매에 입문할 시 활용하기 좋은 무료경매사이트도 같이 소개를 해드리겠습니다.
목차
- 경매란 무엇일까 ?
- 부동산경매절차에 대해 알아보기
- 부동산경매 입문 시 추천드리는 무료경매사이트, 두인경매
경매란?
"경매"란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.
경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 합니다. 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.
경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산과 동산 경매로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면에, 동산 경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.
그러나 과일, 벼, 잎 등의 분리되지 않은 과실은 본래 나무 또는 토지의 일부지만 그것이 성숙되어 독립된 경제적 가치를 가지게 되면 나무의 경우와 마찬가지로 명인방법(지상물을 토지로부터 분리, 독립하여 거래하기 위한 공시방법)을 통해 거래의 객체로서 동산이 됩니다. 또한 선박, 자동차, 항공기, 특정한 중기 등은 모두 동산이지만, 등기나 등록이라는 공시방법을 갖춤으로써 권리의 이전이나 저당권 설정 등에 있어서는 부동산과 같이 다뤄집니다.
경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라서 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.
또한 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있는데요. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면에, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
※ 집행권원이란?
집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다
임의 경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했다 하더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재 하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 됩니다. 하지만 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
부동산 경매의 대상
부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다.
토지
- 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
토지의 정착물
- 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성 부분이 되는 정착물로써 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.
- 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
- 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다.
증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지 판단하는 요소
① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조
② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부
③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등
수목(樹木) 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기 된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다. 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다
공유부동산
다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유 부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 대한 공유지분만 경매될 수 없습니다.
※ 대지사용권과 전유 부분이란?
대지사용권이란 건물의 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, 전유 부분이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다.
공장재단 및 광업재단
공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다.
"공장재단"이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다.
1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산
4. 지상권 및 전세권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지식재산권
"광업재단"이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다.
1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산
4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지식재산권
절차
부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다.
부동산 경매 절차
채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
부동산경매에 직접 참여하여 입찰을 하려면 사전준비가 필요합니다. 우선은 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 매각 예정 물건에 대한 정보를 수집한 후 대략적으로 관심 물건을 선정한 후 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통하여 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정하는 것이 좋습니다.
입찰 참여를 위한 사전준비
1) 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정
- 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각될 예정인지에 대해 알아봐야 하며, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 수집할 수 있습니다.
- 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다.
1. 부동산의 표시
2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시·장소
7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
10. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
11. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
12. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법
※ "일괄매각결정"이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다
2) 관심 물건의 권리분석 및 현장조사
- 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.
- 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
| 종류 | 확인할 수 있는 사항 |
| 부동산등기기록 | • 각 토지나 각 건물대지의 지번 • 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 |
| 토지대장, 임야대장 | • 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 • 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항 • 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 |
| 건축물대장 | • 건축물의 지번, 행정구역 • 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 |
- 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.
두인경매
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오늘은 부동산경매에 대해서 알아보았습니다. 부동산 가격이 하락세를 찍고 회복하면서 투자자들은 부동산투자에 관심을 갖고 있는데요. 대한민국을 휩쓸고 있는 깡통전세대란으로 경매에 매물이 쏟아지고 있다고 합니다. 투자를 하신다면 경매에 대해 세심하게 알아보고 공부해야 합니다.
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27억 아파트에 사는 친구가 알려준 투자 공부 순서 ( 부동산 주식 코인 )
친구 중에서 반포사는 놈이 있음. 초딩 친구 중에 한 명인데 회사는 이름 들으면 잘 모르는 IT 중견기업 다님.(뭔 소프트?) 근데 20살 때부터 투자 한다고 깝치면서 이것 저것 하던 친구였음. 첨에
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